一、改革相关政策指示

2021年10月16日，《求是》杂志发表了中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章提出：“要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”至此，房地产税确定再次迎来试点。

2021年10月23日，新华社所发布的《全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(以下简称为“决定”)在社会上引起了广泛关注，决定指出：“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。”

此次政策明确了房地产税改革的三大目标。

第一，积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明，房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。

第二，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明，当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导，尤其是严管炒房等行为。

第三，促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明，房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这里说明改革三个思路——

第一，改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。

第二，非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。

第三，农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。

此次改革的思路是很清晰的，即国务院制定试点方法，地方政府制定细则。

二、我国房产税发展历程

1950年1月，原政务院发布《全国税政实施要则》，将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月，原政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

1986年，政府对企业房产和居民出租房开征房产税。

2006年，中央将改革房地产税收制度正式写入“十一五”规划。

2009年1月，《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》废止。

2011年，上海和重庆试点征收个人住房房产税，并明确“十二五”期间对房地产税改革研究，房地产税改革正式进入实操阶段。

2012年和2014年，“两会”分别提出加快城镇住房信息系统建设和做好房地产税立法相关工作，加快完善房地产税改革底层架构，房地产税改革逐渐进入立法准备阶段。此后，“十三五”规划和历年“两会”均提及要稳妥推进房地产立法。

2020年5月，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，指出要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。

2021年10月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。决定明确，房地产税的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

2021年是我国“十四五”规划首年，也是我党迈进“第二个百年奋斗目标”的第一年，中央年内实施多项举措积极推进“三孩政策”落地，在多个重要会议上重提“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，并明确提及将加大税收等调节力度推动共同富裕建设。

三、上海、重庆两市房产税试点改革现状分析

2011年1月27日，上海、重庆地方政府公布了各自的房产税征收暂行办法，在具体规定方面不尽相同。在试行的九年多时间里，房产税改革效果虽然不甚显著，但仍具有一定的积极意义。

重庆试点房产税主要分为两类，一类是针对独栋别墅和高档住房的“豪宅税”，另一类是针对非务工人员投资购房的“三无税”。整体来看，重庆个人住房房产税试点的征收对象范围偏小且免征优惠力度较大，房地产税收对城市税收收入贡献较低。“豪宅税”实施三档差额累进税率，对高端需求释放有一定抑制作用，而“三无税”的免税门槛偏低且难以抑制本市户籍家庭投资性需求释放。试点十年间，重庆针对市场变化开展两次试点改革，但低税率下调控效果并不明显。值得注意的是，重庆房产税的计税依据为交易价而非评估价值，对较早购房群体影响较小。

相较重庆、上海个人住房房产税呈现“简税制、窄税基、低税率、强优惠”特征。上海对沪籍家庭二套及以上和非沪籍首套新购住房征税，若家庭存量房与新购住房总人均建面不超过60㎡免征房产税，若超过60㎡则对家庭超出总面积计税，应纳税额按“新购住房计税面积（已扣免征）*新购住房单价*70%*税率”计算。税率采用二档差额累进税率，当前基础税率为0.4%，单价超过上年新建住房均价两倍以上的新购住房税率为0.6%。此外，上海税收优惠力度也比较大，上海家庭成年子女和高层次引进人才惟一住房免征，上海家庭新购住房后1年内出售唯一住房、上海居住证满三年并在上海工作可退税。

综上所述，重庆和上海普遍存在税基窄、税率低、优惠力度大等问题，总税收比重较低，征收对象“重增量、轻存量”，对本地户籍家庭税收优惠明显。但不同之处在于，一是重庆先后两次试点改革，而上海政策十年未变；二是重庆税制相对复杂，计税依据既要看房屋单价也要看购房者情况；三是上海以家庭人均面积作为免征依据，而重庆则规定整体免征面积。此外，重庆仅需缴纳半年及以上社保即可免征房产税，免税条件低于上海的高层次人才和常住三年务工人员。

四、对我国房产税改革提出建议

（一）明确征税范围和对象

为了保护刚需购房，抵制投机性购房，希望能够把家庭作为单位，家庭首套房实行免收房产税的制度，对家庭持有二套及以上住房的家庭，按照比例征收房产税；除此之外，对于市场价格较高的高端住房，可以提高房产税的征收比例，利用房产税缩小我国的贫富差距。在我国城市化快速发展中，想解决“城市综合症”，最标准的做法就是创建独立的卫星城，一旦明确了卫星城的人口流向，就可以在北京、上海等一线城市的边缘地区、卫星城实施房产税减免政策，达到城市均衡发展的目的。除此之外，还可以对确有困难的人群或者家庭实施房产税的酌情减免。

（二）制定合理的税率和税收用途

按照产权人持有住房套数或者面积累加税率的办法，也就是说产权人持有的住房数量越多，总面积越大，则需要缴纳的房产税率就越高，通过税率的调整，提高多套房产权人的房产持有成本，以此控制房地产市场的进一步膨胀，也可以进一步缩小贫富差距。为了控制房地产市场，打击投机倒把的炒房客，提高住房使用率，降低住房的空置率。另外，相关部门也应当采取一定的措施激励群众主动缴纳房产税，并向纳税人详细解释房产税的缴纳目的及去向，采取专款专用。尽量使税收取之于民、也用之于民，这样才会取得人民群众的信任和支持，保证房产税改革顺利地进行。

（三）房产登记信息统计系统的完善

为让群众真实了解到自己持有住房是否在房产税的征收范围，以及处于哪个阶段的税率，可以加大技术和资金的投入，让房管局、税务局、银行及公安机关等部门一同进行有效信息相通，创立健全的全国统一的房产信息数据系统，同时实现多部门协同合作，实现信息共享。由于房产信息涉及隐私问题，所以在系统设计中必须严格控制相关标准，选择高端技术团队，达到既可以实现信息录入、查询操作的简单化，又可以保证信息安全，实现管理简单化，成本减少化。此外要让我国的房产税改革顺利进行，还需建立成熟的税收征管管理制度，提高税收管理水平。根据国外的相关经验，在房产购买环节即同时缴纳房产税，简化交易流程，避免购房人多次跑路，而且还要将房屋的价值作为计税评估的依据。

（四）设置科学的房产税税率

根据我国现有国情，可以实施差别化房产税率，选用税率的比例形式，有几个重要的方式要考量一下：首先我们国家目前已经有的房产税改革主要目的在于财政收入的筹备，同时对房地产市场进行相关调控，因此可以运用比较合适的比例税率。其次通过税收遵从度的角度作为出发点，差异化的税率更容易受到大众的接受，有利于逐步、稳定推动房产税的实施。通过设置明显差别税率以提高房产税税率水平，提高房产税税收收入，增加地方财政税收收入，充分发挥房产税对房价的调节功能。

参考文献

[1]王琳.我国房产税政策改革问题及对策探析[J].财会学习,2021(23):151-152.

[2]周闯,潘敏.房产税改革、经济增长与金融稳定[J].财贸经济,2021,42(11):20-35.